6. Vastgoed
De woningmarkt blijft een heikel punt voor de regering. Daarom wijzigt met het Belastingplan 2026 het tarief in de overdrachtsbelasting, zijn er aanpassingen in de leegwaarderatio en wordt investeren in huur- en tweede woningen aantrekkelijker. Voor verhuur en logies komen er juist strengere btw-regels. Wij zetten de belangrijkste wijzigingen voor u op een rij.
6.1 Aanpassingen leegwaarderatio
Woningen die niet uw eigen woning zijn, worden in box 3 belast op basis van de WOZ-waarde. Verhuurt u de woning aan iemand met huurbescherming, dan ligt de verkoopwaarde van de woning vaak lager. In dat geval kunt u de leegwaarderatio toepassen: een korting op de WOZ-waarde, afhankelijk van de hoogte van de huur. Hierdoor betaalt u minder belasting. Een vergelijkbare regeling geldt ook voor de schenk- en erfbelasting bij een verhuurde woning.
De leegwaarderatio wordt vanaf 2026 in de inkomstenbelasting en de schenk- en erfbelasting aangepast. Heffing over de werkelijke waarde wordt mogelijk als die 10% of meer afwijkt van de waarde volgens de leegwaarderatio. Ook geldt de leegwaarderatio niet meer bij onzakelijk handelende gelieerde partijen, zoals familieleden.
De WOZ-waardes van woningen zijn de afgelopen jaren flink gestegen. Hierdoor komt het steeds vaker voor dat de werkelijke waarde van een verhuurde woning lager is dan de WOZ-waarde, verminderd met de leegwaarderatio. Is het verschil 10% of meer? Dan mag u de werkelijke waarde van de woning aangeven. Dit mocht al sinds 2015, maar wordt vanaf 2026 officieel in de wet vastgelegd.
Verhuurt u een woning aan een familielid? Dan mag u vanaf 1 januari 2026 de leegwaarderatio niet meer toepassen als de huurprijs niet marktconform is. Zo wordt voorkomen dat met lage huurprijzen een te lage waarde in het economisch verkeer wordt opgevoerd aan bekenden.
Let op!
Gaat u binnenkort een woning verhuren aan een familielid? Onderbouw dan goed de zakelijkheid van uw huurprijs. Neem hierover contact op met uw adviseur.
Let op!
Twijfelt u of u wel een marktconforme huur in rekening brengt? Neem dan ook contact op met uw adviseur, zodat u aanpassingen kunt doorvoeren voor 1 januari 2026.
6.2 Versoepeling uitzendregeling hypotheekrenteaftrek
Verblijft u tijdelijk in het buitenland vanwege werk (bijvoorbeeld uitzending of overplaatsing)? Dan kunt u onder voorwaarden de woning in Nederland blijven aanmerken als eigen woning. Hierdoor blijft de hypotheekrente aftrekbaar. Deze zogenaamde ‘uitzendregeling’ geldt niet als u de woning tijdens uw verblijf in het buitenland ter beschikking stelt aan anderen (derden). In dat geval wordt uw woning niet langer belast in box 1 als eigen woning, maar als een overige bezitting in box 3. De woning wordt hierdoor vaak een stuk zwaarder belast met inkomstenbelasting.
Vanaf 2026 wordt wettelijk vastgelegd dat het dan mogelijk is om de woning ter beschikking te stellen aan (achter)kleinkinderen, kinderen, partners en huisgenoten die voorafgaand aan uw verblijf in het buitenland minimaal 12 maanden deel uitmaakten van uw huishouden. De mogelijkheid om de woning met ingang van 1 januari 2026 ter beschikking te stellen aan (achter)kleinkinderen is een aanvullende versoepeling van de regeling. De rest maakte al deel uit van het beleid en wordt nu in de wet vastgelegd.
6.3 Verlaging overdrachtsbelasting voor niet-hoofdverblijfwoningen
Per 1 januari 2026 geldt een nieuw tarief van 8% in de overdrachtsbelasting voor woningen die niet als hoofdverblijf worden gebruikt. Hiermee daalt het huidige tarief van 10,4%. Zo wordt investeren in huurwoningen, tweede woningen en vakantiewoningen aantrekkelijker en kan het aanbod in het middenhuursegment groeien. Deze wijziging was al in 2025 aangekondigd.
Tariefstructuur vanaf 2026:
§ 0%: Startersvrijstelling (onder voorwaarden)
§ 2%: Voor woningen die door de koper zelf als hoofdverblijf worden gebruikt
§ 8%: Voor woningen die niet als hoofdverblijf worden gebruikt (zoals beleggingen, verhuur of recreatie)
§ 10,4%: Voor niet-woningen, zoals bedrijfspanden en kantoren
Tip!
Overweegt u te investeren in een tweede woning of woning voor verhuur? U bespaart 2,4% overdrachtsbelasting als u deze investering in 2026 doet.
6.4 Aanpak kortdurende verhuur en btw
In Nederland is de verhuur van onroerend goed meestal vrijgesteld van btw. Dat betekent dat verhuurders de btw die zij betalen niet kunnen terugvragen. Voor kortdurende verhuur binnen een hotel, pension, kamp- of vakantiebestedingsbedrijf geldt echter een uitzondering: deze verhuur is btw-belast. Daardoor mag u de betaalde btw aftrekken.
Daarnaast geldt er een herzieningsregeling voor btw-aftrek als het gebruik van afschrijfbare (on)roerende zaken verandert. Diensten, zoals schilderwerk, architectkosten en verbouwingswerkzaamheden vallen daar nu nog buiten. Per 1 januari 2026 wordt deze regeling uitgebreid naar kostbare diensten aan onroerende zaken. De herzieningstermijn is vijf jaar en er geldt een drempel van € 30.000 (exclusief btw).
Let op!
Gebruikt u als ondernemer een verbouwd pand voor kortdurende verhuur (btw-belast) en zet u dit vervolgens in voor vrijgestelde verhuur? Dan krijgt u na de invoering van de nieuwe regels te maken met herzienings-btw op de verbouwingskosten.
6.5 Afschaffen verlaagd btw-tarief logies
Het verlaagde btw-tarief van 9% vervalt per 1 januari 2026. Het tarief wordt dan 21% en geldt voor overnachtingen in hotels, pensions, gemeubileerde vakantiehuizen, stacaravans, (safari)tenten en semipermanente zomerhuisjes. Ook kort verblijf van bijvoorbeeld studenten, werknemers, asielzoekers of dak- en thuislozen (short-stay verhuur) valt vanaf die datum onder dit hoge tarief. Deze wijziging stond al in het Belastingplan 2025 en gaat definitief door.
Het verlaagde btw-tarief blijft wel gelden voor kamperen. Neemt de gast zelf een tent, caravan of camper mee? Dan blijft 9% btw van toepassing, ook als gebruik wordt gemaakt van voorzieningen zoals toiletten of speelterreinen.
