6. Tips voor de woningeigenaar

28 oktober 2025

61.      Hoge tarief overdrachtsbelasting per definitief omlaag

Vanaf 1 januari 2026 wordt de overdrachtsbelasting verlaagd van 10,4 naar 8% voor woningen die niet als hoofdverblijf dienen. Dit tarief komt voornamelijk om de hoek kijken bij de aanschaf van vakantiewoningen en woningen voor verhuur. Op deze manier wordt het investeren in woningen voor verhuur aantrekkelijker gemaakt. Ook wordt de aanschaf van een tweede woning zoals een vakantiehuis hierdoor voordeliger. Overweegt u de aanschaf van een tweede woning, dan kan het voordelig zijn om deze uit te stellen tot na 1 januari 2026.

 

Let op:

Het tarief van 10,4% blijft in 2026 gehandhaafd voor de aanschaf van bedrijfspanden en kantoren.

 

62.      Los uw geringe hypotheekschuld af

Als u geen hypotheekrente in aftrek brengt, hoeft u slechts een gering deel van het eigenwoningforfait bij te tellen. Om die reden kan het verstandig zijn om een lage hypotheekschuld af te lossen. Bijkomend voordeel is dat hiermee ook uw box 3-vermogen lager wordt en u hierdoor mogelijk minder belasting in box 3 betaalt. In box 3 levert dit vooral een voordeel op als de onttrokken financiële middelen bestonden uit beleggingen. Uiteraard moet u dan wel zorgen dat u uiterlijk 31 december 2025 aflost.

 

Let op!

Deze regeling wordt vanaf 2019 over een periode van dertig jaar geleidelijk afgeschaft. Uw voordeel zal dus per jaar kleiner worden en uiteindelijk verdwijnen.

 

Let op!

Bedenk vooraf of u mogelijk op een later moment geen ander bestedingsdoel heeft voor het voor de aflossing gebruikte box 3-vermogen. Als u later opnieuw een hypotheek voor uw woning afsluit, is de rente namelijk niet meer aftrekbaar.

 

63.      Onderzoek rentemiddeling

Met rentemiddeling wordt bedoeld dat u uw huidige rentevaste periode openbreekt en dat u andere afspraken maakt met uw hypotheekverstrekker. Dit kan zonder dat ineens de boeterente vanwege vervroegd aflossen betaald hoeft te worden. Bij rentemiddeling is de boeterente namelijk niet ineens verschuldigd, maar wordt uitgesmeerd over de nieuwe rentevaste periode. Hiermee wordt een lagere hypotheekrente ineens bereikbaar voor een veel grotere groep. Onderzoek daarom of in uw situatie rentemiddeling een mogelijkheid is.

 

De boeterente bij rentemiddeling is eveneens aftrekbaar. Naast de boeterente kan het rentepercentage ook verhoogd worden met andere opslagen die geen verband houden met de boeterente. Bijvoorbeeld een opslag voor het risico van vroegtijdig aflossen van de hypotheekschuld.

 

Deze andere opslagen, boven op de hypotheekrente en de boeterente, mogen in totaal niet hoger zijn dan 0,2%. In dat geval is er ook sprake van renteaftrek voor de andere opslagen.

 

Let op!

Als het percentage van de andere opslagen hoger is dan 0,2, kan over de gehele andere opslag geen rente worden afgetrokken. U moet dan de betaalde rente herrekenen naar de rente die u mag aftrekken als betaalde hypotheekrente.

 

64.      Betaal hypotheekrente vooruit

Wordt uw inkomen in 2026 lager belast dan in 2025 en/of wilt u uw box 3-vermogen verlagen, dan is het wellicht financieel aantrekkelijk om in 2025 uw hypotheekrente vooruit te betalen. De aftrek van uw hypotheekrente levert in 2025 dan een groter voordeel op en uw box 3-vermogen zal per 1 januari 2026 lager zijn. In box 3 levert dit overigens vooral een voordeel op als de onttrokken financiële middelen bestonden uit beleggingen. Ga wel bij uw bank na of dit kan en wat de voorwaarden en kosten zijn.

 

Let op:

U mag maximaal de in 2025 vooruitbetaalde hypotheekrente van het eerste halfjaar van 2026 in 2025 in aftrek brengen. Een beperkt nadeel van vooruit betalen van hypotheekrente is dat u deze in 2025 nog kunt aftrekken tegen een maximaal tarief van 37,48% en in 2026 tegen een maximaal tarief van 37,56%. Neem dit tariefverschil in uw berekeningen mee.

 

65.      Gebruik verruimde uitzendregeling eigen woning

De uitzendregeling eigen woning zorgt ervoor dat u recht houdt op aftrek van hypotheekrente ondanks dat u tijdelijk niet in uw eigen woning woont. Goedkeurend beleid over deze regeling wordt per 2026 in de wet opgenomen in ruimere vorm.

 

Voorwaarden voor toepassing:

- U moet een verzoek doen om de uitzendregeling toe te passen.

- U of uw fiscale partner is al minimaal één jaar eigenaar van de woning, en

- de woning vormt ook al minimaal één jaar uw hoofdverblijf op het moment dat u tijdelijk ergens anders gaat wonen in verband met een uitzending of overplaatsing, en

- u gaat na afloop van de uitzending of overplaatsing weer in de woning wonen, en

- u gaat tijdens de uitzending of overplaatsing niet in een andere, eigen woning als hoofdverblijf wonen, en

- er wonen in principe geen anderen in uw woning in de periode dat u elders woont.

 

Bepaalde personen mogen wel in uw woning wonen

Er is op dit moment al een goedkeuring dat bepaalde personen wel in uw woning mogen wonen. Het gaat daarbij om kinderen van u, van uw fiscale partner of van een persoon die direct voorafgaand aan uw uitzending of overplaatsing uw fiscale partner is. Verder geldt de goedkeuring ook als uw fiscale partner of een persoon die door uw uitzending of overplaatsing niet meer kwalificeert als uw fiscale partner, in de woning woont. Hetzelfde geldt voor personen die al minimaal één jaar tot uw huishouden ho(o)r(d)en op het moment dat u tijdelijk ergens anders gaat wonen, zoals een hulpbehoevende ouder. Om van de goedkeuring gebruik te kunnen maken, mogen deze personen geen huur of een andere vergoeding aan u betalen.

 

Vanaf 2026 mogen nog meer personen in uw woning wonen tijdens toepassing van de uitzendregeling. Ook andere bloed- en aanverwanten in de rechte neergaande lijn mogen in de woning wonen. Dit betekent dat bijvoorbeeld ook uw kleinkind of achterkleinkind in uw woning kan wonen tijdens uw uitzending.

 

66.      Verhuur tweede woning aan uw kind(eren)

Heeft u al dan niet studerende kinderen die nauwelijks een betaalbare huur- of koopwoning kunnen vinden en beschikt u over voldoende privévermogen in box 3? Overweeg dan nog dit jaar een woning te kopen en aan hen te verhuren. Dit heeft verschillende fiscale voordelen.

 

 

Let op!

De aankoop van een woning voor uw kinderen wordt vanaf 2026 nog maar belast met 8% overdrachtsbelasting in plaats van 10,4% nu.

 

De eventuele waardestijging van de woning is onbelast, de ontvangen huur eveneens. Uw kinderen hebben mogelijk recht op huurtoeslag, dus u kunt hier met de huur rekening mee houden en iets meer huur vragen. De huur moet wel zakelijk zijn, maar is de huur ondanks de huurtoeslag toch nog te hoog voor uw kinderen, dan kunt u een deel van de huur terugschenken. Een schenking tot € 6.713 per kind is in 2025 onbelast.

 

Let op!

Koppel de schenking wel los van de huurbetalingen en ga dit bijvoorbeeld niet met elkaar verrekenen!

 

De komende jaren zal een box 3-heffing worden ingevoerd op basis van het werkelijk rendement. Daarmee zullen waardestijgingen van vastgoed ook worden belast, maar pas op het moment dat u het vastgoed verkoopt. Deze wetgeving wordt op z’n vroegst in 2028 ingevoerd, mogelijk zelfs nog later. Als u zich nu echter op de zogenaamde tegenbewijsregeling met betrekking tot uw rendement in box 3 beroept, dient u bij de berekening van uw werkelijke rendement wél rekening te houden met een waardestijging van de woning.

 

Let op!

Als u een woning bezit en deze verhuurt, mag u een correctie op de waarde toepassen vanwege de verhuurde staat, de leegwaarderatio. Het is mogelijk dat de werkelijke waarde van de woning (in verhuurde staat) nog meer dan 10% afwijkt van de WOZ-waarde na toepassing van de leegwaarderatio. Op grond van rechtspraak mag u dan de lagere, werkelijke waarde aanhouden. Deze regeling wordt nu wettelijk veranderd. Deze versoepeling geldt echter niet als u een woning verhuurt aan een familielid en de huur niet overeenkomt met de huurprijs op de vrije markt. Neem dit mee bij de bepaling van uw huurprijs.

 

Tip!

Overweeg een huur in rekening te brengen die in overeenstemming is met de huur op de vrije markt en een deel van de huur te compenseren met een schenking. Tot een bedrag van € 6.713 is in 2025 een schenking aan uw kind onbelast.

 

67.      Bewoon tijdelijke woning bij verbouwing minstens zes maanden

Als u een woning koopt om zelf te bewonen, geldt voor de overdrachtsbelasting het tarief van 2%. Onder voorwaarden kunt u zelfs gebruikmaken van de startersvrijstelling. Het kan in de praktijk voorkomen dat u de woning door omstandigheden slechts kort bewoont of pas enige tijd na de aanschaf gaat bewonen. In die situaties kan de Belastingdienst ter discussie stellen of u wel van plan bent (geweest) de woning duurzaam zelf te bewonen. In de rechtspraak is dit al diverse malen aan de orde geweest. Daaruit is een beeld ontstaan dat de grens lijkt te liggen bij zes maanden. Alhoewel dit zekerheid biedt, is het wel aan te raden deze minimale termijn aan te houden. Kunt u niet aantonen dat u de woning ‘anders dan tijdelijk als hoofdverblijf’ heeft gebruikt, dan bent u alsnog 10,4% (of bij aanschaf vanaf 2026: 8%) overdrachtsbelasting verschuldigd.

 

68.      Overnemen lening VvE van invloed op overdrachtsbelasting

Koopt u een appartement, dan bent u automatisch lid van de Vereniging van Eigenaren (VvE). Bent u bij de aankoop ook verplicht een last van de VvE over te nemen, zoals een lening, dan verhoogt deze de overnamesom en is daarmee van invloed op de overdrachtsbelasting. Door de hogere overnamesom betaalt u meer overdrachtsbelasting, maar het gevolg kan ook zijn dat u niet meer voor de vrijstelling van overdrachtsbelasting in aanmerking komt. Die vrijstelling kent namelijk een bovengrens van € 525.000 (2025). Ligt de koopsom onder deze grens maar inclusief het bedrag dat betaald moet worden voor het overnemen van de last erboven, dan kost dit u de vrijstelling.

 

Tip!

Houd rekening met eventueel over te nemen lasten van de VvE in relatie tot de te betalen overdrachtsbelasting. Uw aandeel in de reserves van de VvE komt overigens weer in mindering op de te betalen overdrachtsbelasting en is dus ook van invloed op de vrijstelling.

 

69.      Beperk de gevolgen van aanpassen van de leegwaarderatio

Sinds 2023 levert de verhuur van een woning minder voordeel op als gevolg van de aanpassing van de leegwaarderatio van verhuurde woningen. De leegwaarderatio betekent dat verhuurde woningen niet voor de volle 100% van de WOZ-waarde in box 3 worden meegeteld. Deze versobering van de regeling treedt op als de jaarhuur meer dan 5% van de WOZ-waarde betreft. Ook is er geen leegwaarderatio meer als de woning slechts tijdelijk (twee jaar of korter) wordt verhuurd, en ook bij te lage huren in gelieerde verhoudingen.

 

Verhuurt u een woning aan een familielid? Dan mag u vanaf 1 januari 2026 de leegwaarderatio niet meer toepassen als de huurprijs niet marktconform is. Zo wordt voorkomen dat met lage huurprijzen een te lage waarde in het economisch verkeer wordt opgevoerd aan bekenden.

 

De leegwaarderatio wordt vanaf 2026 in de inkomstenbelasting en de schenk- en erfbelasting aangepast. Heffing over de werkelijke waarde van de woning wordt mogelijk als die 10% of meer afwijkt van de waarde volgens de leegwaarderatio. De bewijslast hiervoor ligt bij de belastingplichtige. Deze regeling geldt niet bij onzakelijk handelende gelieerde partijen, zoals familieleden.

 

Let op!

De aankoop van een tweede woning wordt vanaf 2026 nog maar belast met 8% overdrachtsbelasting in plaats van 10,4% nu.

 

 

NIEUWSBERICHTEN

31 oktober 2025
1. Ook adviseur Hoge Raad vindt belastingrente vennootschapsbelasting te hoog Bij de Hoge Raad ligt de vraag voor of de belastingrente van 8% die berekend is over een aanslag vennootschapsbelasting te hoog is. Een rechtbank oordeelde eind 2024 dat dit zo is en ook de adviseur van de Hoge Raad vindt dit percentage te hoog. De adviseur geeft aan dat het hem een redelijke uitkomst lijkt om de belastingrente zowel voor de vennootschapsbelasting als voor andere belastingen vast te stellen op het percentage van de wettelijke niet-handelsrente. Die rente bedroeg in 2022 2%, van 1 januari tot 1 juli 2023 4%, daarna tot 1 januari 2024 6%, in heel 2024 7% en vanaf 1 januari 2025 weer 6%. De bezwaren over de belastingrente zijn aangewezen als massaalbezwaarprocedure. Dit betekent dat degenen die in soortgelijke geschillen bezwaar maken of hebben gemaakt pas een uitspraak op dit bezwaar krijgen als de Hoge Raad uitspraak heeft gedaan. Wilt u aansluiten bij deze massaalbezwaarprocedure, dan is het zaak om op tijd in bezwaar te gaan. De AG heeft de Hoge Raad nu geadviseerd. Het is nog afwachten of de Hoge Raad dit advies wel of niet (deels) opvolgt. 2. Verplichte AOV voor zelfstandigen weer een stap dichterbij Het wetsvoorstel Basisverzekering arbeidsongeschiktheid zelfstandigen (Baz) is naar de Raad van State gestuurd. Het voorstel voor deze verplichte arbeidsongeschiktheidsverzekering (AOV) voor zelfstandigen is daarmee weer een stap dichterbij. In het wetsvoorstel Baz wordt elke zelfstandige verplicht zich te verzekeren tegen arbeidsongeschiktheid tot de AOW-leeftijd. Dat kan door deelname aan de Baz, maar kan ook, onder voorwaarden, door de keuze voor een private verzekering. De voorgestelde premie bedraagt 5,4% van de winst van de zelfstandige, met een maximum van naar verwachting € 171 bruto per maand. De voorgestelde wachttijd voordat een zelfstandige een AOV-uitkering krijgt, bedraagt twee jaar. Het is nog niet zeker of en zo ja vanaf wanneer er een verplichte AOV voor zelfstandigen komt. Het wachten is nu eerst op het advies van de Raad van State en daarna aanbieding en behandeling van het wetsvoorstel in de Tweede en Eerste Kamer. 3. Invoering leegstandbelasting woningen De Tweede Kamer heeft een amendement aangenomen waardoor gemeenten de mogelijkheid krijgen om een leegstandbelasting in te voeren. Die leegstandbelasting wordt dan geheven van de eigenaar van een binnen de gemeente gelegen woning als deze langer dan twaalf maanden leegstaat. De maatregel geldt voorlopig alleen voor leegstaande woningen en niet voor leegstaande andere panden. Gemeenten mogen na invoering van de maatregel zelf beslissen of ze een leegstandbelasting invoeren en hoe hoog deze dan is. Het aangenomen amendement zal in een wetsvoorstel worden opgenomen. De Eerste Kamer moet hiermee nog instemmen. Het is daarom nog niet definitief. 4. Vanaf 4 november subsidie vermindering vrachtwagenkilometers Samenwerkingsverbanden waarbinnen minimaal één onderneming actief is als transportbedrijf of verlader of eigen vervoerder, kunnen vanaf 4 november 2025 de Tijdelijke subsidieregeling samenwerking in de logistieke keten (SiLK) aanvragen. Doel is het verminderen van het aantal kilometers van vrachtwagens op Nederlandse snelwegen. De subsidie wordt verstrekt voor activiteiten die blijvend het aantal kilometers verminderen. Denk daarbij aan het bundelen van ladingen, het voorkomen van lege en dubbele ritten door transportplanningen, het verkleinen van afstanden door de distributie-/overslaglocatie te veranderen etc. De subsidie bedraagt 75% van de projectkosten, met een minimum van € 25.000 en een maximum van € 100.000. Meer informatie en alle voorwaarden vindt u op de website van RVO.nl . 5. Tijdelijke wet transparantie turboliquidaties met twee jaar verlengd Met een turboliquidatie kan een bv of een andere rechtspersoon snel worden beëindigd en ontbonden. Hiervoor is vereist dat er geen bezittingen en vorderingen meer in de bv zijn op het moment van ontbinding van de bv. Anders moet u de wettelijke vereffeningsprocedure volgen. Sinds 15 november 2023 geldt de Tijdelijke wet transparantie turboliquidatie. Deze wet biedt meer transparantie en controle voor schuldeisers, onder meer door de verplichting om schuldeisers te informeren en om een financiële verantwoording af te leggen bij de KvK. Deze tijdelijke wet wordt vanaf 15 november 2025 met twee jaar verlengd in voorbereiding op een permanente wet. Denkt u aan een turboliquidatie, neem dan voor advies over uw eigen situatie altijd contact op met onze adviseurs. 6. Is de contributie van een vereniging aftrekbaar als gift? Onder voorwaarden kunt u de aan een vereniging betaalde contributie in de inkomstenbelasting aftrekken als gift. Daarvoor moet de vereniging een algemeen nut beogende instelling (ANBI) zijn en mag tegenover de contributie geen directe tegenprestatie staan. Is de directe tegenprestatie slechts symbolisch, dan staat dat niet aan de aftrek als gift in de weg. Bij een symbolische tegenprestatie moet u denken aan een tijdschrift dat u periodiek van de vereniging ontvangt of het recht om bepaalde natuurterreinen tegen een lager tarief te bezoeken. Is de tegenprestatie niet symbolisch, maar is de waarde wel lager dan de contributie? Dan geldt het deel van de contributie boven de waarde van de tegenprestatie als aftrekbare gift.

4. Waarde geschonken woning van WOZ naar WEV vanaf 2027

31 oktober 2025
Als u een woning erft of geschonken krijgt, wordt de waarde van de woning op dit moment berekend naar de WOZ-waarde. Voorgesteld is om dit per 2027 bij schenkingen te berekenen naar de waarde in het economisch verkeer (WEV). WOZ Als u iets erft of geschonken krijgt, wordt de waarde over het algemeen berekend naar de WEV. Alleen voor woningen geldt een afwijkende waardering. Daarbij mag de verkrijger kiezen voor de WOZ-waarde van het jaar waarin de verkrijging plaatsvindt of de WOZ-waarde van het jaar erna. Voorstel: WEV In een internetconsultatie wordt voorgesteld om vanaf 2027 de waardering van woningen bij schenkingen ook te laten plaatsvinden tegen de WEV. Voor woningen die u erft, blijft de waardering ook vanaf 2027 gebaseerd op de WOZ-waarde. Let op: Dit betreft pas een internetconsultatie . Het voorstel moet nog worden aangeboden aan de Tweede en Eerste Kamer. Pas als het daar is aangenomen, is het definitief. Mogelijkheden tot 2027 Zolang de wet niet gewijzigd is (het voorstel is vanaf 2027), kunnen er bij schenkingen nog voordelen ontstaan bij een verschil tussen de WOZ en de WEV van een woning. Dit wordt duidelijk aan de hand van de volgende voorbeelden. WOZ lager dan WEV: schenking woning tegen WOZ-waarde Stel, de WOZ-waarde van een woning is € 300.000 en de WEV € 350.000. Bij schenking van de woning wordt schenkbelasting berekend op basis van € 300.000. Als de verkrijger de woning daarna meteen doorverkoopt tegen de WEV, ontvangt hij effectief € 350.000, maar betaalt hij maar schenkbelasting op basis van € 300.000. Als het voorstel doorgaat, wordt de schenkbelasting vanaf 2027 berekend op basis van € 350.000. WOZ lager dan WEV: verkoop woning tegen WOZ-waarde Stel dat de woning in het vorige voorbeeld niet geschonken wordt, maar verkocht tegen de WOZ-waarde van € 300.000. Economisch vindt er dan een schenking plaats van € 50.000 (€ 350.000 WEV minus € 300.000 verkoopprijs). De waarde van de schenking voor de schenkbelasting is echter nihil, omdat de waarde van de woning wordt bepaald op de WOZ-waarde. Als het voorstel doorgaat, wordt vanaf 2027 schenkbelasting berekend op basis van € 50.000 (WEV € 350.000 minus verkoopprijs € 300.000). Let op: Neem voor uw eigen situatie altijd contact op met onze adviseurs.

3. Pas op bij liquidatie bv met een stemrecht

31 oktober 2025
Wie in het verleden een ontslagvergoeding belastingvrij onderbracht in een bv, moet zich realiseren dat liquidatie van die bv kan leiden tot afkoop van dit stamrecht en dus belastingheffing. Dit ondervond ook een dga die zijn bv liquideerde. Stamrechtvrijstelling Tot en met 2013 was het mogelijk om, onder voorwaarden, een ontslagvergoeding belastingvrij onder te brengen in een bv. Kort samengevat: de ontslagvergoeding werd in de bv ondergebracht in een zogenaamd stamrecht, een recht op periodieke uitkeringen voor de ontslagen werknemer. Die uitkeringen mochten niet later ingaan dan in het jaar waarin de ontslagen werknemer de pensioengerechtigde leeftijd bereikt. Als voldaan werd aan alle voorwaarden kon de ontslagvergoeding met toepassing van de stamrechtvrijstelling belastingvrij ondergebracht worden in de bv. Let op: Uiteindelijk blijft de ontslagvergoeding over het algemeen niet helemaal belastingvrij. De uitkeringen die later uit het stamrecht door de bv gedaan worden, zijn namelijk wel belast. Afschaffing en overgangsrecht Met ingang van 1 januari 2014 werd de stamrechtvrijstelling afgeschaft. Voor al bestaande stamrechten bleef deze echter wel van toepassing. Over de uitkeringen uit het stamrecht is dan ook gewoon nog belasting verschuldigd, ondanks de afschaffing van de vrijstelling. De afschaffing van de stamrechtvrijstelling betekent verder ook niet dat de bv waarin het stamrecht is ondergebracht zonder fiscale consequenties kan worden geliquideerd. Afkoop stamrecht door liquidatie bv Dit ondervond ook iemand die in 2009 een ontslagvergoeding met toepassing van de stamrechtvrijstelling onderbracht in een bv. Hij liquideerde deze bv in 2020. De Belastingdienst stelde dat de dga zijn stamrecht had afgekocht nu er na de liquidatie van de bv geen vermogen meer aanwezig was om de uitkeringen uit het stamrecht te betalen. De Belastingdienst legde vervolgens een navorderingsaanslag op voor de afkoop van dit stamrecht. Voor de hoogte van de afkoopsom sloot de Belastingdienst aan bij het in de bv aanwezige vermogen op het moment van liquidatie van de bv (in casu € 164.073). De dga was het hier niet mee eens en legde dit voor aan een rechtbank. Die stelde de Belastingdienst in het gelijk. Let op: Ook in 2025 zullen er nog legio bv’s zijn met een stamrecht, ontstaan uit een ontslagvergoeding. Heeft u zo’n bv, houd dan rekening met de fiscale claim die nog rust op het in de bv aanwezige stamrecht. Heeft u daar vragen over, neem dan contact op met onze adviseurs.