6. Vastgoed

20 september 2024

Er komen geen wijzigingen in de fiscale positie van de eigen woning. De hypotheekrenteaftrek blijft in stand en het eigenwoningforfait blijft onveranderd. U blijft (voorlopig) recht houden op hypotheekrenteaftrek. De regering wil hiermee onzekerheid op de woningmarkt tegengaan. Lees hier de belangrijkste wijzigingen rondom vastgoed in het Belastingplan 2025.

 

6.1     Verlaging algemene tarief overdrachtsbelasting


Het algemene tarief van de overdrachtsbelasting van 10,4% wordt per 1 januari 2026 verlaagd naar 8% voor woningen die niet in eigen gebruik zijn. Deze verlaging is nog niet opgenomen in een concreet wetsvoorstel, maar wordt opgenomen in een op een later moment in te dienen voorstel. Voor woningen die wel in eigen gebruik zijn, blijft het verlaagde tarief van 2% of de startersregeling van kracht.

 

Let op!
Deze verlaging geldt niet voor bedrijfspanden.

 

6.2     Aanpak kortdurende verhuur btw


In Nederland is de verhuur van onroerend goed over het algemeen vrijgesteld van btw. Hierdoor kan de verhuurder de btw die hem of haar in rekening is gebracht niet aftrekken. Dit is echter anders voor kortstondige verhuur binnen een hotel-, pension-, kamp- of vakantiebestedingsbedrijf. Dan is de in rekening gebrachte btw wel aftrekbaar.

 

In de btw geldt een herzieningsregeling voor de aftrek van btw bij wijzigingen in het gebruik van onroerende zaken en roerende zaken waarop wordt afgeschreven. Diensten zoals schilderwerken en architectkosten vallen momenteel buiten deze regeling. Het Belastingplan 2025 stelt voor om de herzieningsregeling per 1 januari 2026 uit te breiden naar kostbare diensten aan onroerende zaken, met een herzieningstermijn van vijf jaar. Om te voorkomen dat kleine investeringendiensten onder deze maatregel vallen, wordt een drempelbedrag van € 30.000 ingevoerd.

 

Let op!
Ondernemers die hun verbouwde onroerende zaak in het kader van kortdurende verhuur slechts voor één jaar belast gebruiken om vervolgens vrijgesteld te verhuren, zullen na de invoering van de nieuwe regelgeving worden geconfronteerd met herzienings-btw op de verbouwingskosten.

 

6.3     Afschaffen verlaagd btw-tarief logies


Het verlaagde btw-tarief voor logies voor hotel-, pension- en vakantiebesteding wordt per 1 januari 2026 afgeschaft. Hierdoor wordt het btw-tarief 21% in plaats van 9% voor dit type overnachtingen. Het verlaagde btw-tarief blijft wel van toepassing op kamperen. 

 

Tip!

Kampeer voor het verlaagde tarief in een tentje. Voor overnachten in een stacaravan gaat het tarief namelijk wel omhoog.

 

6.4     Aanscherping ruilverkavelingsvrijstelling


De kavelruilvrijstelling is een belangrijk instrument binnen de overdrachtsbelasting. De kavelruilvrijstelling faciliteert de ruil van gronden en opstallen in landelijk gebied, zonder dat hierbij overdrachtsbelasting wordt geheven. Hierdoor is de overdrachtsbelasting geen obstakel bij structuurverbeteringen in landelijke gebieden.

 

Omdat de kavelruilvrijstelling ook wordt gebruikt voor andere doelen, worden de voorwaarden per 1 januari 2025 aangescherpt. De vrijstelling geldt niet meer voor de verkrijging van een woning, tenzij dit een agrarische bedrijfswoning is. De agrarische bedrijfswoning en bijbehorende opstallen moeten voor de vrijstelling bedrijfsmatig voor de landbouw worden gebruikt voor ten minste tien jaar. Voor onbebouwde grond zijn geen extra beperkingen voorzien.

 

6.5     Geen vastgoedbelegging meer voor de fiscale beleggingsinstelling


Vanaf 1 januari 2025 mag een fiscale beleggingsinstelling niet meer direct beleggen in Nederlands vastgoed.

 

6.6     Aanscherping renteaftrekbeperking vastgoedlichamen 


Vanaf 2025 wordt een antimisbruikbepaling ingevoerd voor de generieke renteaftrekbeperking voor vastgoedlichamen. De drempel voor de renteaftrekbeperking wordt 25% van de fiscaal gecorrigeerde winst (EBITDA). De drempel van € 1 miljoen geldt niet meer. Dit betekent dat de aftrekbaarheid afhankelijk is van (25% van de) gecorrigeerde winst. Door de toegenomen rentestanden kan dit gevolgen hebben voor de fiscale aftrekbaarheid van de door uw vennootschap betaalde rente.

 

Let op!
De EBITDA is de winst voor aftrek van rente, belastingen en afschrijvingen.

Matchbouw kantoorrenovatie

3 juni 2025
Een kantoor dat werkt: hoe MatchBouw het pand van WEA Naaldwijk transformeerde

NIEUWSBERICHTEN

16 mei 2025
1. Toelatingsstelsel uitzendbureaus per 1 januari 2027 De Tweede Kamer heeft ingestemd met een toelatingsstelsel voor uitzendbureaus vanaf (beoogd) 2027. Het voorstel ligt nu bij de Eerste Kamer. Een Toelatende Instantie (TI) van het Ministerie van SZW bepaalt straks wie toegelaten wordt. Voor toelating is nodig: een VOG, een waarborgsom van € 100.000 (€ 50.000 voor starters) en aantoonbaar voldoen aan relevante wetgeving. Bedrijven die vanaf 1 januari 2027 onder het overgangsrecht vallen, mogen personeel blijven uitlenen zolang de TI de aanvraag voor een vergunning nog niet heeft beoordeeld. Voor toepassing van het overgangsrecht moeten zij zich tussen 1 november 2026 en 1 januari 2027 melden bij de TI en daarna vóór 1 juli 2027 een toelatingsaanvraag doen. Vanaf 2028 beboet de Arbeidsinspectie uitleners én inleners die zich niet aan het nieuwe toelatingsstelsel houden. 2. Fiscale regeling aandelenopties bij start-ups en scale-ups Het kabinet is van plan om met ingang van 2027 een belastingkorting in de loonbelasting te introduceren voor voordelen uit aandelenopties voor werknemers van start-ups en scale-ups. De belastingkorting wordt vormgegeven door de grondslag van de voordelen uit aandelenopties te beperken tot 65%, zodat over een lager voordeel belasting wordt geheven. Het voorstel is om ook het moment van belastingheffing uit te stellen naar uiterlijk het moment waarop de aandelen – die verkregen zijn na uitoefening van de aandelenopties – worden verkocht. Op die manier hoeft er nog geen belasting betaald te worden als er nog geen geld beschikbaar is. Doel van de fiscale regeling is om de toegang tot talentvolle werknemers voor start-ups en scale-ups te verbeteren. De regeling wordt op dit moment nog uitgewerkt en is dus nog niet definitief. 3. Samenwerkingsverband dga met eigen bv fiscaal aangepakt Een dga kan als IB-ondernemer een samenwerkingsverband aangaan met de eigen bv, bijvoorbeeld in de vorm van een vof, cv of maatschap tussen de dga en de bv. De bv brengt in het samenwerkingsverband dan de onderneming in en/of het gebruik/genot van bepaalde activa. De dga brengt zijn arbeid in. Het kabinet bekijkt momenteel hoe ze deze in hun ogen ongewenste belastingconstructie kunnen aanpakken. Daarbij wordt gedacht aan het niet kunnen toepassen van de fiscale ondernemersfaciliteiten in de IB in dit soort situaties. 4. Hogere korting mrb emissievrije auto’s Eigenaren van elektrische auto’s en andere auto’s zonder CO 2 -uitstoot krijgen in 2025 een tariefskorting van 75% op de mrb. In plaats van 100% betalen zij dus 25%. Voor de jaren 2026 tot en met 2028 was een tariefskorting afgesproken van 25%. In de Voorjaarsnota 2025 is deze tariefskorting verhoogd naar 30%. In plaats van 100% wordt dan dus niet 75% maar 70% verschuldigd. Voor het jaar 2029 blijft de tariefskorting wel gehandhaafd op 25%. Vanaf het jaar 2030 geldt geen tariefskorting meer. De verhoging van de tariefskorting wordt opgenomen in het op Prinsjesdag 2025 aangeboden Belastingplanpakket 2026 en is dus nog niet definitief. 5. Introductie vereenvoudigde inlenersaansprakelijkstelling Het kabinet wil dat de Belastingdienst eenvoudiger een inlener en doorlener aansprakelijk kan stellen door de introductie van twee bewijsvermoedens. Zo wil het kabinet het mogelijk maken dat de Belastingdienst de inlener en doorlener aansprakelijk kan stellen voor maximaal 35% van de factuursom, zonder verder onderzoek te doen naar de daadwerkelijke omvang van de aansprakelijkheidsschuld. Het tweede bewijsvermoeden dat geïntroduceerd wordt, is dat een onderneming die ingeschreven is in het openbaar register als toegelaten uitzendonderneming, een uitlener is. Voor beide bewijsvermoedens komt voor de inlener en doorlener wel een tegenbewijsmogelijkheid. Het voorstel voor de bewijsvermoedens moet nog door de Tweede en Eerste Kamer worden aangenomen. Inwerkingtreding vindt plaats gelijktijdig met het toelatingsstelsel voor uitzendbureaus (beoogd 2027). 6. Versoepeling pseudo-eindheffing RVU verlengd tot en met 2028 Als een werkgever een uitkering doet, zodat een oudere werknemer eerder kan stoppen met werken, kan de werkgever hierover een pseudo-eindheffing verschuldigd zijn van 52%. Vanaf 2021 is deze pseudo-eindheffing niet verschuldigd als een werknemer maximaal drie jaar voor de AOW-leeftijd een bedrag krijgt dat niet hoger is dan de drempelvrijstelling (bedrag in 2025 € 2.273 bruto per maand). Deze versoepeling zou eind 2025 stoppen, maar wordt verlengd tot en met 2028. Daarnaast wordt de drempelvrijstelling verhoogd. Er is ook budget gereserveerd voor een mogelijke verlenging van de regeling vanaf 2029. Om dit allemaal te dekken, wordt de pseudo-eindheffing vanaf 2026 in stappen verhoogd, tot deze in 2028 65% bedraagt. De verlenging en verhogingen worden opgenomen in het Belastingplanpakket 2026 dat op Prinsjesdag 2025 aan de Tweede Kamer wordt aangeboden. De precieze details worden dan ook bekend.

4. Schoonmakers via Helpling kwalificeren als uitzendkracht

16 mei 2025
De Hoge Raad heeft bepaald dat schoonmakers die via het inmiddels failliete onlineplatform Helpling hun diensten aanboden, kwalificeerden als uitzendkracht. Er was geen sprake van een reguliere arbeidsovereenkomst met Helpling of de particuliere huishoudens. Feiten Helpling was een onlineplatform voor schoonmaakwerkzaamheden. De FNV had samen met een schoonmaker die via Helpling diensten aanbood, een procedure aangespannen tegen Helpling. In deze procedure werd de rechter verzocht te bepalen dat sprake was van een reguliere arbeidsovereenkomst tussen Helpling en de schoonmakers. Mocht de rechter daar niet in meegaan, dan werd verzocht te bepalen dat sprake was van een uitzendovereenkomst tussen Helpling en de schoonmakers. Helpling daarentegen was van mening dat er sprake was van een arbeidsovereenkomst tussen de huishoudens en de schoonmakers. Hoe werkte het platform? Een schoonmaker kon zich via de website van Helpling aanmelden voor schoonmaakwerkzaamheden. De schoonmaker kon daarbij zelf aangeven tegen welk uurtarief hij wilde werken. Helpling liet vervolgens aan huishoudens die op zoek waren naar een schoonmaker via het platform zien welke schoonmakers beschikbaar waren. Het huishouden deed vervolgens een boekingsverzoek, waarna bij acceptatie hiervan door de schoonmaker de boeking feitelijk tot stand kwam. Helpling verzorgde via een speciale betaaldienst de betalingen aan de schoonmakers en rekende een provisie van minimaal 23% en maximaal 32%. Er golden voor de huishoudens en voor de schoonmakers verschillende door Helpling opgestelde algemene voorwaarden, waarmee ze akkoord moesten gaan. Oordeel gerechtshof Eerder oordeelde het gerechtshof al dat er tussen Helpling en de schoonmakers een uitzendovereenkomst bestond, en er geen sprake was van een reguliere arbeidsovereenkomst. De huishoudens waren daarbij de inleners. Tegen deze uitspraak stelden zowel Helpling als de FNV beroep in cassatie in bij de Hoge Raad, omdat ze het niet eens waren met de kwalificatie uitzendovereenkomst. Oordeel Hoge Raad De Hoge Raad heeft – in afwijking van het advies van de advocaat-generaal – geoordeeld dat er inderdaad sprake was van een uitzendovereenkomst tussen Helpling en de schoonmakers. De advocaat-generaal oordeelde nog dat tussen Helpling en de schoonmakers een reguliere arbeidsovereenkomst bestond, omdat particuliere huishoudens niet zouden kunnen optreden als inlener. De Hoge Raad is het daar niet mee eens. Noch uit de wetsgeschiedenis, noch uit het stelsel van de wet volgt dat de terbeschikkingstelling van een uitzendkracht uitsluitend kan plaatsvinden in het kader van het beroep of bedrijf van de inlener. Er is verder voldaan aan de criteria van een uitzendovereenkomst, namelijk dat de huishoudens als inlenende partij het toezicht en de leiding uitoefenden en dat Helpling de formele gezagsrelatie had en de betalingen beheerde. Dit laatste maakt dat er ook geen sprake was van een reguliere arbeidsovereenkomst tussen de schoonmakers en de huishoudens.
Meer posts