6. Vastgoed

20 september 2024

Er komen geen wijzigingen in de fiscale positie van de eigen woning. De hypotheekrenteaftrek blijft in stand en het eigenwoningforfait blijft onveranderd. U blijft (voorlopig) recht houden op hypotheekrenteaftrek. De regering wil hiermee onzekerheid op de woningmarkt tegengaan. Lees hier de belangrijkste wijzigingen rondom vastgoed in het Belastingplan 2025.

 

6.1     Verlaging algemene tarief overdrachtsbelasting


Het algemene tarief van de overdrachtsbelasting van 10,4% wordt per 1 januari 2026 verlaagd naar 8% voor woningen die niet in eigen gebruik zijn. Deze verlaging is nog niet opgenomen in een concreet wetsvoorstel, maar wordt opgenomen in een op een later moment in te dienen voorstel. Voor woningen die wel in eigen gebruik zijn, blijft het verlaagde tarief van 2% of de startersregeling van kracht.

 

Let op!
Deze verlaging geldt niet voor bedrijfspanden.

 

6.2     Aanpak kortdurende verhuur btw


In Nederland is de verhuur van onroerend goed over het algemeen vrijgesteld van btw. Hierdoor kan de verhuurder de btw die hem of haar in rekening is gebracht niet aftrekken. Dit is echter anders voor kortstondige verhuur binnen een hotel-, pension-, kamp- of vakantiebestedingsbedrijf. Dan is de in rekening gebrachte btw wel aftrekbaar.

 

In de btw geldt een herzieningsregeling voor de aftrek van btw bij wijzigingen in het gebruik van onroerende zaken en roerende zaken waarop wordt afgeschreven. Diensten zoals schilderwerken en architectkosten vallen momenteel buiten deze regeling. Het Belastingplan 2025 stelt voor om de herzieningsregeling per 1 januari 2026 uit te breiden naar kostbare diensten aan onroerende zaken, met een herzieningstermijn van vijf jaar. Om te voorkomen dat kleine investeringendiensten onder deze maatregel vallen, wordt een drempelbedrag van € 30.000 ingevoerd.

 

Let op!
Ondernemers die hun verbouwde onroerende zaak in het kader van kortdurende verhuur slechts voor één jaar belast gebruiken om vervolgens vrijgesteld te verhuren, zullen na de invoering van de nieuwe regelgeving worden geconfronteerd met herzienings-btw op de verbouwingskosten.

 

6.3     Afschaffen verlaagd btw-tarief logies


Het verlaagde btw-tarief voor logies voor hotel-, pension- en vakantiebesteding wordt per 1 januari 2026 afgeschaft. Hierdoor wordt het btw-tarief 21% in plaats van 9% voor dit type overnachtingen. Het verlaagde btw-tarief blijft wel van toepassing op kamperen. 

 

Tip!

Kampeer voor het verlaagde tarief in een tentje. Voor overnachten in een stacaravan gaat het tarief namelijk wel omhoog.

 

6.4     Aanscherping ruilverkavelingsvrijstelling


De kavelruilvrijstelling is een belangrijk instrument binnen de overdrachtsbelasting. De kavelruilvrijstelling faciliteert de ruil van gronden en opstallen in landelijk gebied, zonder dat hierbij overdrachtsbelasting wordt geheven. Hierdoor is de overdrachtsbelasting geen obstakel bij structuurverbeteringen in landelijke gebieden.

 

Omdat de kavelruilvrijstelling ook wordt gebruikt voor andere doelen, worden de voorwaarden per 1 januari 2025 aangescherpt. De vrijstelling geldt niet meer voor de verkrijging van een woning, tenzij dit een agrarische bedrijfswoning is. De agrarische bedrijfswoning en bijbehorende opstallen moeten voor de vrijstelling bedrijfsmatig voor de landbouw worden gebruikt voor ten minste tien jaar. Voor onbebouwde grond zijn geen extra beperkingen voorzien.

 

6.5     Geen vastgoedbelegging meer voor de fiscale beleggingsinstelling


Vanaf 1 januari 2025 mag een fiscale beleggingsinstelling niet meer direct beleggen in Nederlands vastgoed.

 

6.6     Aanscherping renteaftrekbeperking vastgoedlichamen 


Vanaf 2025 wordt een antimisbruikbepaling ingevoerd voor de generieke renteaftrekbeperking voor vastgoedlichamen. De drempel voor de renteaftrekbeperking wordt 25% van de fiscaal gecorrigeerde winst (EBITDA). De drempel van € 1 miljoen geldt niet meer. Dit betekent dat de aftrekbaarheid afhankelijk is van (25% van de) gecorrigeerde winst. Door de toegenomen rentestanden kan dit gevolgen hebben voor de fiscale aftrekbaarheid van de door uw vennootschap betaalde rente.

 

Let op!
De EBITDA is de winst voor aftrek van rente, belastingen en afschrijvingen.

NIEUWSBERICHTEN

31 oktober 2025
1. Ook adviseur Hoge Raad vindt belastingrente vennootschapsbelasting te hoog Bij de Hoge Raad ligt de vraag voor of de belastingrente van 8% die berekend is over een aanslag vennootschapsbelasting te hoog is. Een rechtbank oordeelde eind 2024 dat dit zo is en ook de adviseur van de Hoge Raad vindt dit percentage te hoog. De adviseur geeft aan dat het hem een redelijke uitkomst lijkt om de belastingrente zowel voor de vennootschapsbelasting als voor andere belastingen vast te stellen op het percentage van de wettelijke niet-handelsrente. Die rente bedroeg in 2022 2%, van 1 januari tot 1 juli 2023 4%, daarna tot 1 januari 2024 6%, in heel 2024 7% en vanaf 1 januari 2025 weer 6%. De bezwaren over de belastingrente zijn aangewezen als massaalbezwaarprocedure. Dit betekent dat degenen die in soortgelijke geschillen bezwaar maken of hebben gemaakt pas een uitspraak op dit bezwaar krijgen als de Hoge Raad uitspraak heeft gedaan. Wilt u aansluiten bij deze massaalbezwaarprocedure, dan is het zaak om op tijd in bezwaar te gaan. De AG heeft de Hoge Raad nu geadviseerd. Het is nog afwachten of de Hoge Raad dit advies wel of niet (deels) opvolgt. 2. Verplichte AOV voor zelfstandigen weer een stap dichterbij Het wetsvoorstel Basisverzekering arbeidsongeschiktheid zelfstandigen (Baz) is naar de Raad van State gestuurd. Het voorstel voor deze verplichte arbeidsongeschiktheidsverzekering (AOV) voor zelfstandigen is daarmee weer een stap dichterbij. In het wetsvoorstel Baz wordt elke zelfstandige verplicht zich te verzekeren tegen arbeidsongeschiktheid tot de AOW-leeftijd. Dat kan door deelname aan de Baz, maar kan ook, onder voorwaarden, door de keuze voor een private verzekering. De voorgestelde premie bedraagt 5,4% van de winst van de zelfstandige, met een maximum van naar verwachting € 171 bruto per maand. De voorgestelde wachttijd voordat een zelfstandige een AOV-uitkering krijgt, bedraagt twee jaar. Het is nog niet zeker of en zo ja vanaf wanneer er een verplichte AOV voor zelfstandigen komt. Het wachten is nu eerst op het advies van de Raad van State en daarna aanbieding en behandeling van het wetsvoorstel in de Tweede en Eerste Kamer. 3. Invoering leegstandbelasting woningen De Tweede Kamer heeft een amendement aangenomen waardoor gemeenten de mogelijkheid krijgen om een leegstandbelasting in te voeren. Die leegstandbelasting wordt dan geheven van de eigenaar van een binnen de gemeente gelegen woning als deze langer dan twaalf maanden leegstaat. De maatregel geldt voorlopig alleen voor leegstaande woningen en niet voor leegstaande andere panden. Gemeenten mogen na invoering van de maatregel zelf beslissen of ze een leegstandbelasting invoeren en hoe hoog deze dan is. Het aangenomen amendement zal in een wetsvoorstel worden opgenomen. De Eerste Kamer moet hiermee nog instemmen. Het is daarom nog niet definitief. 4. Vanaf 4 november subsidie vermindering vrachtwagenkilometers Samenwerkingsverbanden waarbinnen minimaal één onderneming actief is als transportbedrijf of verlader of eigen vervoerder, kunnen vanaf 4 november 2025 de Tijdelijke subsidieregeling samenwerking in de logistieke keten (SiLK) aanvragen. Doel is het verminderen van het aantal kilometers van vrachtwagens op Nederlandse snelwegen. De subsidie wordt verstrekt voor activiteiten die blijvend het aantal kilometers verminderen. Denk daarbij aan het bundelen van ladingen, het voorkomen van lege en dubbele ritten door transportplanningen, het verkleinen van afstanden door de distributie-/overslaglocatie te veranderen etc. De subsidie bedraagt 75% van de projectkosten, met een minimum van € 25.000 en een maximum van € 100.000. Meer informatie en alle voorwaarden vindt u op de website van RVO.nl . 5. Tijdelijke wet transparantie turboliquidaties met twee jaar verlengd Met een turboliquidatie kan een bv of een andere rechtspersoon snel worden beëindigd en ontbonden. Hiervoor is vereist dat er geen bezittingen en vorderingen meer in de bv zijn op het moment van ontbinding van de bv. Anders moet u de wettelijke vereffeningsprocedure volgen. Sinds 15 november 2023 geldt de Tijdelijke wet transparantie turboliquidatie. Deze wet biedt meer transparantie en controle voor schuldeisers, onder meer door de verplichting om schuldeisers te informeren en om een financiële verantwoording af te leggen bij de KvK. Deze tijdelijke wet wordt vanaf 15 november 2025 met twee jaar verlengd in voorbereiding op een permanente wet. Denkt u aan een turboliquidatie, neem dan voor advies over uw eigen situatie altijd contact op met onze adviseurs. 6. Is de contributie van een vereniging aftrekbaar als gift? Onder voorwaarden kunt u de aan een vereniging betaalde contributie in de inkomstenbelasting aftrekken als gift. Daarvoor moet de vereniging een algemeen nut beogende instelling (ANBI) zijn en mag tegenover de contributie geen directe tegenprestatie staan. Is de directe tegenprestatie slechts symbolisch, dan staat dat niet aan de aftrek als gift in de weg. Bij een symbolische tegenprestatie moet u denken aan een tijdschrift dat u periodiek van de vereniging ontvangt of het recht om bepaalde natuurterreinen tegen een lager tarief te bezoeken. Is de tegenprestatie niet symbolisch, maar is de waarde wel lager dan de contributie? Dan geldt het deel van de contributie boven de waarde van de tegenprestatie als aftrekbare gift.

4. Waarde geschonken woning van WOZ naar WEV vanaf 2027

31 oktober 2025
Als u een woning erft of geschonken krijgt, wordt de waarde van de woning op dit moment berekend naar de WOZ-waarde. Voorgesteld is om dit per 2027 bij schenkingen te berekenen naar de waarde in het economisch verkeer (WEV). WOZ Als u iets erft of geschonken krijgt, wordt de waarde over het algemeen berekend naar de WEV. Alleen voor woningen geldt een afwijkende waardering. Daarbij mag de verkrijger kiezen voor de WOZ-waarde van het jaar waarin de verkrijging plaatsvindt of de WOZ-waarde van het jaar erna. Voorstel: WEV In een internetconsultatie wordt voorgesteld om vanaf 2027 de waardering van woningen bij schenkingen ook te laten plaatsvinden tegen de WEV. Voor woningen die u erft, blijft de waardering ook vanaf 2027 gebaseerd op de WOZ-waarde. Let op: Dit betreft pas een internetconsultatie . Het voorstel moet nog worden aangeboden aan de Tweede en Eerste Kamer. Pas als het daar is aangenomen, is het definitief. Mogelijkheden tot 2027 Zolang de wet niet gewijzigd is (het voorstel is vanaf 2027), kunnen er bij schenkingen nog voordelen ontstaan bij een verschil tussen de WOZ en de WEV van een woning. Dit wordt duidelijk aan de hand van de volgende voorbeelden. WOZ lager dan WEV: schenking woning tegen WOZ-waarde Stel, de WOZ-waarde van een woning is € 300.000 en de WEV € 350.000. Bij schenking van de woning wordt schenkbelasting berekend op basis van € 300.000. Als de verkrijger de woning daarna meteen doorverkoopt tegen de WEV, ontvangt hij effectief € 350.000, maar betaalt hij maar schenkbelasting op basis van € 300.000. Als het voorstel doorgaat, wordt de schenkbelasting vanaf 2027 berekend op basis van € 350.000. WOZ lager dan WEV: verkoop woning tegen WOZ-waarde Stel dat de woning in het vorige voorbeeld niet geschonken wordt, maar verkocht tegen de WOZ-waarde van € 300.000. Economisch vindt er dan een schenking plaats van € 50.000 (€ 350.000 WEV minus € 300.000 verkoopprijs). De waarde van de schenking voor de schenkbelasting is echter nihil, omdat de waarde van de woning wordt bepaald op de WOZ-waarde. Als het voorstel doorgaat, wordt vanaf 2027 schenkbelasting berekend op basis van € 50.000 (WEV € 350.000 minus verkoopprijs € 300.000). Let op: Neem voor uw eigen situatie altijd contact op met onze adviseurs.

3. Pas op bij liquidatie bv met een stemrecht

31 oktober 2025
Wie in het verleden een ontslagvergoeding belastingvrij onderbracht in een bv, moet zich realiseren dat liquidatie van die bv kan leiden tot afkoop van dit stamrecht en dus belastingheffing. Dit ondervond ook een dga die zijn bv liquideerde. Stamrechtvrijstelling Tot en met 2013 was het mogelijk om, onder voorwaarden, een ontslagvergoeding belastingvrij onder te brengen in een bv. Kort samengevat: de ontslagvergoeding werd in de bv ondergebracht in een zogenaamd stamrecht, een recht op periodieke uitkeringen voor de ontslagen werknemer. Die uitkeringen mochten niet later ingaan dan in het jaar waarin de ontslagen werknemer de pensioengerechtigde leeftijd bereikt. Als voldaan werd aan alle voorwaarden kon de ontslagvergoeding met toepassing van de stamrechtvrijstelling belastingvrij ondergebracht worden in de bv. Let op: Uiteindelijk blijft de ontslagvergoeding over het algemeen niet helemaal belastingvrij. De uitkeringen die later uit het stamrecht door de bv gedaan worden, zijn namelijk wel belast. Afschaffing en overgangsrecht Met ingang van 1 januari 2014 werd de stamrechtvrijstelling afgeschaft. Voor al bestaande stamrechten bleef deze echter wel van toepassing. Over de uitkeringen uit het stamrecht is dan ook gewoon nog belasting verschuldigd, ondanks de afschaffing van de vrijstelling. De afschaffing van de stamrechtvrijstelling betekent verder ook niet dat de bv waarin het stamrecht is ondergebracht zonder fiscale consequenties kan worden geliquideerd. Afkoop stamrecht door liquidatie bv Dit ondervond ook iemand die in 2009 een ontslagvergoeding met toepassing van de stamrechtvrijstelling onderbracht in een bv. Hij liquideerde deze bv in 2020. De Belastingdienst stelde dat de dga zijn stamrecht had afgekocht nu er na de liquidatie van de bv geen vermogen meer aanwezig was om de uitkeringen uit het stamrecht te betalen. De Belastingdienst legde vervolgens een navorderingsaanslag op voor de afkoop van dit stamrecht. Voor de hoogte van de afkoopsom sloot de Belastingdienst aan bij het in de bv aanwezige vermogen op het moment van liquidatie van de bv (in casu € 164.073). De dga was het hier niet mee eens en legde dit voor aan een rechtbank. Die stelde de Belastingdienst in het gelijk. Let op: Ook in 2025 zullen er nog legio bv’s zijn met een stamrecht, ontstaan uit een ontslagvergoeding. Heeft u zo’n bv, houd dan rekening met de fiscale claim die nog rust op het in de bv aanwezige stamrecht. Heeft u daar vragen over, neem dan contact op met onze adviseurs.