6. Vastgoed

20 september 2024

Er komen geen wijzigingen in de fiscale positie van de eigen woning. De hypotheekrenteaftrek blijft in stand en het eigenwoningforfait blijft onveranderd. U blijft (voorlopig) recht houden op hypotheekrenteaftrek. De regering wil hiermee onzekerheid op de woningmarkt tegengaan. Lees hier de belangrijkste wijzigingen rondom vastgoed in het Belastingplan 2025.

 

6.1     Verlaging algemene tarief overdrachtsbelasting


Het algemene tarief van de overdrachtsbelasting van 10,4% wordt per 1 januari 2026 verlaagd naar 8% voor woningen die niet in eigen gebruik zijn. Deze verlaging is nog niet opgenomen in een concreet wetsvoorstel, maar wordt opgenomen in een op een later moment in te dienen voorstel. Voor woningen die wel in eigen gebruik zijn, blijft het verlaagde tarief van 2% of de startersregeling van kracht.

 

Let op!
Deze verlaging geldt niet voor bedrijfspanden.

 

6.2     Aanpak kortdurende verhuur btw


In Nederland is de verhuur van onroerend goed over het algemeen vrijgesteld van btw. Hierdoor kan de verhuurder de btw die hem of haar in rekening is gebracht niet aftrekken. Dit is echter anders voor kortstondige verhuur binnen een hotel-, pension-, kamp- of vakantiebestedingsbedrijf. Dan is de in rekening gebrachte btw wel aftrekbaar.

 

In de btw geldt een herzieningsregeling voor de aftrek van btw bij wijzigingen in het gebruik van onroerende zaken en roerende zaken waarop wordt afgeschreven. Diensten zoals schilderwerken en architectkosten vallen momenteel buiten deze regeling. Het Belastingplan 2025 stelt voor om de herzieningsregeling per 1 januari 2026 uit te breiden naar kostbare diensten aan onroerende zaken, met een herzieningstermijn van vijf jaar. Om te voorkomen dat kleine investeringendiensten onder deze maatregel vallen, wordt een drempelbedrag van € 30.000 ingevoerd.

 

Let op!
Ondernemers die hun verbouwde onroerende zaak in het kader van kortdurende verhuur slechts voor één jaar belast gebruiken om vervolgens vrijgesteld te verhuren, zullen na de invoering van de nieuwe regelgeving worden geconfronteerd met herzienings-btw op de verbouwingskosten.

 

6.3     Afschaffen verlaagd btw-tarief logies


Het verlaagde btw-tarief voor logies voor hotel-, pension- en vakantiebesteding wordt per 1 januari 2026 afgeschaft. Hierdoor wordt het btw-tarief 21% in plaats van 9% voor dit type overnachtingen. Het verlaagde btw-tarief blijft wel van toepassing op kamperen. 

 

Tip!

Kampeer voor het verlaagde tarief in een tentje. Voor overnachten in een stacaravan gaat het tarief namelijk wel omhoog.

 

6.4     Aanscherping ruilverkavelingsvrijstelling


De kavelruilvrijstelling is een belangrijk instrument binnen de overdrachtsbelasting. De kavelruilvrijstelling faciliteert de ruil van gronden en opstallen in landelijk gebied, zonder dat hierbij overdrachtsbelasting wordt geheven. Hierdoor is de overdrachtsbelasting geen obstakel bij structuurverbeteringen in landelijke gebieden.

 

Omdat de kavelruilvrijstelling ook wordt gebruikt voor andere doelen, worden de voorwaarden per 1 januari 2025 aangescherpt. De vrijstelling geldt niet meer voor de verkrijging van een woning, tenzij dit een agrarische bedrijfswoning is. De agrarische bedrijfswoning en bijbehorende opstallen moeten voor de vrijstelling bedrijfsmatig voor de landbouw worden gebruikt voor ten minste tien jaar. Voor onbebouwde grond zijn geen extra beperkingen voorzien.

 

6.5     Geen vastgoedbelegging meer voor de fiscale beleggingsinstelling


Vanaf 1 januari 2025 mag een fiscale beleggingsinstelling niet meer direct beleggen in Nederlands vastgoed.

 

6.6     Aanscherping renteaftrekbeperking vastgoedlichamen 


Vanaf 2025 wordt een antimisbruikbepaling ingevoerd voor de generieke renteaftrekbeperking voor vastgoedlichamen. De drempel voor de renteaftrekbeperking wordt 25% van de fiscaal gecorrigeerde winst (EBITDA). De drempel van € 1 miljoen geldt niet meer. Dit betekent dat de aftrekbaarheid afhankelijk is van (25% van de) gecorrigeerde winst. Door de toegenomen rentestanden kan dit gevolgen hebben voor de fiscale aftrekbaarheid van de door uw vennootschap betaalde rente.

 

Let op!
De EBITDA is de winst voor aftrek van rente, belastingen en afschrijvingen.

NIEUWSBERICHTEN

6 mei 2025
The body content of your post goes here. To edit this text, click on it and delete this default text and start typing your own or paste your own from a different source.

4. Vrijstelling of 2% overdrachtsbelasting ook bij wonen na twee jaar?

6 mei 2025
The body content of your post goes here. To edit this text, click on it and delete this default text and start typing your own or paste your own from a different source.

3. Bij dga gestald geld valt ook onder excessief lenen

6 mei 2025
Als een bv gelden onderbrengt bij een dga onder voorbehoud van de economische eigendom, tellen deze gelden naar de mening van de Belastingdienst als schuld mee voor de Wet excessief lenen. Wet excessief lenen Sinds 2023 wordt fors lenen bij de eigen bv ontmoedigd door de Wet excessief lenen. Kort samengevat betekent dit dat dga’s die meer dan € 500.000 lenen bij hun eigen bv(’s), over het meerdere (dus boven de € 500.000) belasting moeten betalen. Let op! Lenen partners of bloed- en aanverwanten in de rechte lijn ook van de bv(’s) van de dga, dan tellen die leningen (deels) ook mee voor de grens van € 500.000. Stallen van gelden bij dga De Belastingdienst heeft een standpunt naar buiten gebracht over het stallen van gelden door een bv bij de dga. Dit gebeurt in de praktijk bijvoorbeeld als de dga een hogere rente ontvangt dan de bv, of als de bv optimaal gebruik wil maken van het depositogarantiestelsel. Door het stallen van gelden bij de dga worden de gelden over meerdere banken verdeeld. Op die manier kan meerdere keren geprofiteerd worden van het depositogarantiestelsel. Dit stelsel garandeert dat bij betalingsmoeilijkheden van een bank, per bank een bedrag van maximaal € 100.000 is gegarandeerd. Bij het stallen van gelden door een bv bij de dga blijft de bv over het algemeen economisch de eigenaar van de gelden. Alleen de juridische eigendom ligt bij de dga. Telt mee voor excessief lenen De Belastingdienst is van mening dat de gestalde gelden worden aangemerkt als leningen van de bv aan de dga die meetellen voor de Wet excessief lenen, omdat de gelden ook daadwerkelijk gestort zijn op de bankrekening(en) van de dga. Ook zonder economische eigendom Het maakt daarbij niet uit dat de dga niet de economische eigendom van de gelden heeft. Ook zonder die economische eigendom worden de gestalde gelden aangemerkt als leningen van de bv aan de dga die meetellen voor de grens van € 500.000 volgens de Belastingdienst. Wanneer door de gestalde gelden het totaal aan schulden van de dga aan de bv dus boven de € 500.000 uitkomt, moet de dga hierover belasting betalen.
Meer posts